Untere Baurechtsbehörde
Rechtliche Grundlagen
Als Baurechtsbehörde sorgen wir dafür, dass bei der Bebauung und Nutzung von Grundstücken die Anforderungen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung sowie die Rechte der Angrenzer, Nachbarn und Gemeinden beachtet werden.
Allgemeine Zuständigkeit des Landratsamtes Rastatt
- Die Baurechtsbehörde des Landkreises Rastatt betreut folgende 14 Städte und Gemeinden: Au am Rhein, Bietigheim, Bischweier, Durmersheim, Elchesheim-Illingen, Forbach, Hügelsheim, Kuppenheim, Lichtenau, Loffenau, Muggensturm, Rheinmünster, Sinzheim und Weisenbach.
- Die Städte und Gemeinden Bühl, Bühlertal, Gaggenau, Gernsbach und Rastatt sind eigenständige Baurechtsbehörden im Landkreis.
- Zuständige Baurechtsbehörde für Ottersweier ist die Stadt Bühl, für Iffezheim, Ötigheim und Steinmauern die Stadt Rastatt.
Bebaubarkeit von Grundstücken
Die Lage des Grundstücks entscheidet darüber, ob es bebaubar ist oder nicht.
Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten:
- Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen Bebauungsplanes der Gemeinde (§ 30 BauGB). Ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan vorhanden ist, können Sie bei Ihrer Gemeinde oder dem Landratsamt erfragen. Ein Bebauungsplan schreibt konkret vor, wo und in welchem Umfang Gebäude errichtet und wie sie genutzt werden dürfen. Vor Beginn der Planung sollten Sie sich über die im Bebauungsplan getroffenen Vorgaben informieren.
- Das Grundstück liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (sog. Innenbereich, § 34 BauGB). Das ist dann der Fall, wenn bereits eine größere Anzahl von Gebäuden in unmittelbarer Umgebung des Baugrundstückes vorhanden sind. Eine Baulücke liegt dann im Innenbereich, wenn die umliegende Bebauung noch den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt. Im Innenbereich ist ein Bauvorhaben so zu planen, dass es sich an den bereits vorhandenen Gebäuden orientiert (einfügt).
- Das Grundstück liegt im Außenbereich, § 35 BauGB. Außenbereich ist diejenige Fläche, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB) liegt. Ein Bauvorhaben im Außenbereich ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen bestehen für sog. privilegierte Vorhaben, wie z.B. solche, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, sofern öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Sonstige Vorhaben können nur im Einzelfall und unter Zugrundelegung strenger Maßstäbe zugelassen werden. Damit soll gewährleistet werden, dass die freie Natur nur im unbedingt erforderlichen Maß durch Bebauung in Anspruch genommen wird. Eine Außenbereichslage kann auch dann gegeben sein, wenn sich Ihr Grundstück am Ortsrand befindet. Durch eine Bauvoranfrage haben Sie die Möglichkeit, die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks vorab klären zu lassen.
Baurechtliche Verfahrensarten
Kosten
Für die öffentlichen Leistungen, die im Zusammenhang mit Bauverfahren erbracht werden, sind nach den gesetzlichen Bestimmungen Verwaltungsgebühren und Auslagen zu erheben. Hierzu hat der Kreistag des Landkreises Rastatt die "Verordnung des Landratsamtes Rastatt über die Erhebung von Gebühren für die Wahrnehmung von Aufgaben als untere Verwaltungsbehörde und als untere Baurechtsbehörde" mit einer zugehörigen Gebührenliste erlassen.
Unterschieden nach einzelnen Sachverhalten und Leistungen (Produkten) sind in dieser Gebührenliste die zu erhebenden Gebühren nach festen Sätzen oder als Rahmengebühren bestimmt.
Die das Baurecht betreffenden öffentlichen Leistungen und die zugehörigen Gebühren finden Sie unter den Produktnummern von 52.10.01 bis 52.10.09 der Gebührenliste.
Die Gebührenverordnung (samt Anlage) finden Sie unter nachfolgendem Link:
Gebührenverordnung (PDF, 735 KB)
Bauleitplanung
Durch die Bauleitplanung nimmt die Gemeinde auf die Bautätigkeit innerhalb des Gemeindegebiets Einfluss. Die Bauleitplanung wird umgesetzt durch Flächennutzungs- und Bebauungspläne. Auf deren Aufstellung besteht allerdings kein Anspruch.
Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) enthält in Grundzügen die für das gesamte Gemeindegebiet beabsichtigte Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde. Darin ist festgelegt, in welchen Gebieten beispielsweise Wohnbebauung, landwirtschaftliche oder gewerbliche Nutzung usw. geplant ist.
Ein Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) kann Festsetzungen zur Art (zum Beispiel: allgemeines Wohngebiet) und zum Maß (zum Beispiel: Zahl der Geschosse) der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare bzw. nicht überbaubare Grundstücksflächen sowie Grünflächen und Verkehrsflächen enthalten. Er wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
