Umbau - Sanierung - Modernisierung

Wollen Sie ein Gebäude umbauen, sanieren oder modernisieren? Je nach Umfang und Art der Baumaßnahmen benötigen Sie auch dafür eine Genehmigung. Wenn Sie den Umbau eines Gebäudes planen, sollten Sie sich daher frühzeitig bei Ihrer Baurechtsbehörde erkundigen, was zu beachten ist.

Unter Modernisierung werden bauliche Maßnahmen verstanden, die

• den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Auch bei einem Umbau, einer Sanierung oder Modernisierung müssen Sie die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (zum Beispiel Brandschutzbestimmungen und Abstandsflächen) beachten.

Energieausweis

Der Energieausweis für bestehende Gebäude hilft Mietern und Käufern, vergleichbare Informationen über die energetische Qualität von Gebäuden zu erlangen.

Erneuerbare Energien

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) des Bundes und das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) in Baden-Württemberg wurden mit dem Ziel verabschiedet, den Ausstoß klimaschädlicher Treibhausgase zu verringern und begrenzte Energieressourcen (Öl, Gas und Kohle) zu schonen.

Die Regelungen des Landes-EWärmeG für bestehende Wohngebäude gelten seit dem 1. Januar 2010. Danach müssen 15 Prozent des Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser durch den Einsatz von erneuerbaren Energien (Biomasse, Sonnenenergie, Erdwärme, Bioöl und Biogas) gedeckt werden, sofern die Heizungsanlage ausgetauscht wird. Das Gesetz wurde zuletzt am 7. Februar 2023 novelliert. Für das Verhältnis von baden-württembergischem EWärmeG und dem GEG des Bundes gilt folgendes: In den Kommunen, die bereits einen kommunalen Wärmeplan erstellt haben, bedarf es eines gesonderten Beschlusses, der dem Wärmeplan Außenwirkung und Rechtskraft verleiht und damit die Pflicht nach § 71 Abs. 1 GEG zur Nutzung von 65 % erneuerbarer Wärme bei einem Heizungstausch in Bestandsgebäuden und bei Neubauten im bereits bebauten Umfeld verbindlich macht. Solange ein gesonderter Beschluss noch nicht gefasst ist, gilt das EWärmeG für Bestandsgebäude weiterhin (bis spätestens ab 1. Juli 2026 in Gemeinden größer als 100.000 Einwohner ab bzw. 1. Juli 2028 in Gemeinden unter 100.000 Einwohner das GEG auch für den Bestand greift).

Ausnahmen von der Erfüllung der Anforderungen des EWärmeG gibt es nur, wenn

• es sich um in § 2 Absatz 2 EWärmeG aufgezählte Ausnahmen vom Geltungsbereich handelt,
• allen Erfüllungsmöglichkeiten öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen,
• eine Umsetzung aller Optionen technisch nicht möglich ist,
• die Nutzungspflicht eine unbillige Härte für die Hauseigentümerin oder den Hauseigentümer darstellt (zum Beispiel wenn sie oder er selbst nicht über genügend finanzielle Mittel verfügt).

Der Einbau von Heizungsanlagen, die erneuerbare Energien nutzen, wird auch finanziell gefördert.

Davon unabhängig gilt die Pflicht zur Nutzung von 65 % erneuerbarer Wärme in Neubaugebieten zum 1.1.2024.

Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung steht grundsätzlich der Errichtung eines Gebäudes gleich: Beispielsweise kann es baugenehmigungspflichtig sein, wenn Sie eine Wohnung als Büro oder einen Speicher als Wohnraum nutzen. Eine Nutzungsänderung kann beispielsweise zur Folge haben, dass Sie mehr Stellplätze zur Verfügung stellen müssen.

In bestimmten Fällen ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei. Gegebenenfalls müssen Sie jedoch ein Baugenehmigungsverfahren (vereinfachtes oder umfassendes Baugenehmigungsverfahren) oder ein Kenntnisgabeverfahren durchführen.

Aufteilung eines Wohnhauses - Begründung von Wohnungseigentum

Möchten Sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln veräußern oder eine Wohnung auf Ihr Kind übertragen, benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan. Diese benötigen Sie bei Ihrer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück aufgeteilt und an den einzelnen Wohnungen Wohnungseigentum begründet wird. Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" wird die Teilung erst wirksam.